不動産の相続税について計算方法・評価額・節税対策を徹底解説！
相続財産の中でも大きな割合を占めることが多い「不動産」。
その評価方法や相続税の計算は複雑で、「一体いくらかかるのだろう？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産の相続税について、基本的な計算方法から、土地や建物の評価額の算出方法、そして賢く節税するための対策まで解説します。
「不動産の相続税について詳しく知りたい」「相続税をできるだけ抑えたい」という方は、ぜひ最後までお読みいただき、今後の対策に役立ててください。
なぜ不動産の相続税は複雑なのか？
現金や預貯金と異なり、不動産の評価額は一律ではありません。
土地の形状、面積、利用状況、権利関係など、様々な要因によって評価額が変動します。
また、建物の種類や築年数なども評価に影響を与えます。
さらに、相続税の計算においては、特例や軽減措置が多数存在するため、個々の状況に合わせて適切に適用する必要があります。
これらの複雑さが、不動産の相続税を難しく感じさせる理由と言えるでしょう。
不動産の相続税計算の3つのステップ
不動産の相続税を計算する基本的な流れは、以下の3つのステップで構成されます。
- 相続した不動産の評価額を算出する
- 相続税の課税対象となる遺産総額を計算する
- 相続税額を計算し、納税額を確定させる
以下に、各ステップの詳細を解説します。
ステップ１：相続した不動産の評価額を算出する
不動産の相続税評価額は、土地と建物でそれぞれ異なる方法で算出されます。
1-1. 土地の評価額
土地の評価方法は、主に以下の2つがあります。
- 路線価方式: 市街地など、路線価が定められている地域で用いられます。路線価とは、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格を指し、国税庁が毎年公表しています。評価額は、路線価に土地の面積、形状に応じた補正率を乗じて計算します。
- 計算式: 路線価 × 土地面積 × 補正率
- 倍率方式: 路線価が定められていない地域で用いられます。固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率を乗じて計算します。
- 計算式: 固定資産税評価額 × 倍率
土地の評価における主な補正
土地の形状や利用状況によっては、評価額を調整するための補正が行われます。
主な補正には以下のようなものがあります。
- 奥行価格補正: 間口が狭く奥行きが長い土地などに行われます。
- 不整形地補正: いびつな形状の土地に行われます。
- 間口狭小・奥行長大地補正: 間口が極端に狭く、奥行きが極端に長い土地に行われます。
- がけ地補正: がけ地を含む土地に行われます。
1-2. 建物の評価額
建物の評価額は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を課税するために算定する価格で、通常、建築費の一定割合で評価されます。
ただし、賃貸物件の場合は、借家権割合（通常30%）を控除した金額が評価額となります。
- 自用家屋の評価額: 固定資産税評価額
- 賃貸家屋の評価額: 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合)
ステップ２：相続税の課税対象となる遺産総額を計算する
相続した不動産の評価額が算出できたら、他の相続財産（現金、預貯金、有価証券など）の評価額と合算し、そこから債務控除（借金や未払い金など）と葬式費用を差し引いたものが、相続税の課税対象となる「正味の遺産額」となります。
さらに、この正味の遺産額から**基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）**を差し引いたものが、「課税遺産総額」となります。
ステップ３：相続税額を計算し、納税額を確定させる
課税遺産総額に、法定相続分に応じた税率を乗じて相続税の総額を計算し、その後、各相続人が実際に相続した財産の割合に応じて納税額が確定します。
相続税の税率は、課税遺産総額に応じて10%から55%まで変動します。
不動産の相続税を賢く節税するための対策
不動産の相続税は高額になるケースも少なくありません。しかし、事前に適切な対策を講じることで、税負担を軽減することが可能です。主な節税対策を以下に紹介します。
1. 小規模宅地等の特例を活用する
被相続人が居住していた宅地や、事業に使っていた宅地などを相続した場合、一定の要件を満たすことで、評価額を最大80%減額できる特例です。適用要件は細かく定められているため、専門家への相談が不可欠です。
- 特定居住用宅地等: 被相続人の居住の用に供されていた宅地等（配偶者や同居親族が相続する場合など）
- 特定事業用等宅地等: 被相続人の事業の用に供されていた宅地等（一定の親族が相続し、事業を継続する場合など）
- 貸付事業用宅地等: 被相続人が貸付事業の用に供されていた宅地等（一定の親族が相続し、貸付事業を継続する場合など）
2. 配偶者の税額軽減を活用する
配偶者が相続した財産については、課税価格の1/2まで、または1億6千万円までのいずれか多い金額までは相続税が課税されません。夫婦間で協力して財産形成してきた背景を考慮した特例です。
3. 生前贈与を活用する
生前に少しずつ財産を贈与することで、相続時の財産を減らし、相続税の負担を軽減できます。年間110万円までの贈与は贈与税が非課税となる「暦年贈与」や、一定の要件を満たすことで贈与税が非課税となる「相続時精算課税制度」などがあります。
4. 生命保険を活用する
生命保険金には、「500万円 × 法定相続人の数」の非課税枠があります。
この非課税枠を活用することで、相続財産を圧縮し、相続税の負担を軽減できます。
5. 不動産の評価額を下げる対策
- 広大地評価: 広大な土地は、評価額が減額される可能性があります。
- 遊休地の有効活用: 駐車場や賃貸住宅として活用することで、評価額が下がる場合があります。
- 共有名義にする際の注意: 共有名義は、相続時の評価額を下げる効果がある反面、将来的な売却や管理でトラブルが生じる可能性もあります。専門家と慎重に検討しましょう。
不動産の相続税対策で失敗しないための注意点
不動産の相続税対策は、早めに計画を立て、専門家（税理士、不動産鑑定士など）に相談しながら進めることが重要です。安易な対策は、将来的に思わぬトラブルを招く可能性もあります。
- 早めの相談: 相続が発生してからでは対策が限られます。生前から専門家に相談し、長期的な視点で対策を検討しましょう。
- 正確な財産評価: 不動産の評価は専門的な知識が必要です。税理士や不動産鑑定士に依頼し、正確な評価額を把握しましょう。
- 特例の適用要件の確認: 各特例には細かな適用要件があります。ご自身の状況に合わせて適用可能かどうかを専門家に確認しましょう。
- 将来の計画も考慮する: 相続後の不動産の活用方法や、二次相続のことも考慮した上で対策を検討しましょう。
まとめ
不動産の相続税は複雑で高額になる可能性もありますが、適切な知識を持ち、早めに専門家と連携して対策を講じることで、税負担を軽減することが可能です。
この記事で解説した計算方法や評価額の算出方法、節税対策を参考に、ご自身の状況に合わせた対策を検討してみてください。
不安な場合は、迷わず税理士などの専門家に相談し、安心して財産を次世代へ承継するための準備を進めましょう。
